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Steigende Immobilienpreise und anhaltend niedrige Bauzinsen – diese Mischung stellt immer mehr Deutsche vor die Frage: Soll ich mich an das Thema Eigenheim wagen oder nicht. Die Herangehensweisen sind verschieden und enden hoffentlich im privaten Glück in den eigenen vier Wänden.

In vielen Cliquen und Freundeskreisen ist es seit geraumer Zeit dasselbe: Einer ist immer irgendwie mit Bauen, Renovieren oder Umziehen beschäftigt. Dabei betrifft es meist günstig finanzierte Eigentumswohnungen oder Häuser. Kurzum: Das Thema eigene Immobilie ist en Vogue, wie lange nicht. Das verwundert nicht, denn dank der Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank können in Deutschland Immobilien so günstig wie noch nie finanziert werden. Zugleich sind bisher gern genutzte Sparprodukte kaum noch rentabel, weshalb viele Deutsche auf Betongold setzen.

Die Folgen dieses Booms sind auch bei den Preisen sichtbar. In vielen Regionen kennen die Immobilienpreise nur einen Weg: nach oben! Doch immer weiter steigende Preise für Wohneigentum werfen auch die Frage auf, wer sich das überhaupt noch leisten kann – günstige Zinsen hin oder her. Die Postbank-Studie „Wohnatlas 2017“ hat die Effekte dieser regionalen Unterschiede sehr schön zu Tage gefördert.

Metropolen sind teuer. In den meisten Großstädten müssen sich Familien laut der Studie von der Idealvorstellung einer Immobilie mit reichlich Wohnraum verabschieden. In Hamburg, Berlin oder Frankfurt am Main können sich Durchschnittsverdiener mit zwei Kindern demzufolge nur rund 100 Quadratmeter Wohneigentum leisten. In München sind für die Beispielfamilie sogar im Schnitt nur 75 Quadratmeter drin, in Freiburg 95 Quadratmeter. Auch in anderen Städten und Landkreisen sind die Preise so stark gestiegen, dass vielerorts nur noch maximal 120 Quadratmeter mit einem vertretbaren Aufwand finanziert werden können. Dabei sind aktuell die Eigenheime vierköpfiger deutscher Durchschnittsfamilien rund 136 Quadratmeter groß.

Ganz anders sieht die Lage außerhalb der besonders beliebten Städte aus: Dort finden Durchschnittsverdiener grundsätzlich in den meisten Regionen Deutschlands ausreichend große und vor allem bezahlbare Immobilien. Das gilt für Singles und Paare ebenso wie für Familien. Nach den Berechnungen des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) können Familien mit zwei Kindern in 372 von 402 Kreisen und kreisfreien Städten mindestens 136 Quadratmeter Wohneigentum finanzieren.

Lage, Lage, Lage. Das bekannte Makler-Motto gilt an sich nur für die Immobilienlage innerhalb einer Stadt, aber letztlich ist es auch für die regionale Auswahl entscheidend. Rund um die großen und begehrten Metropolen wächst der Einzugsbereich immer weiter. Kein Wunder, denn wer sich in München keine entsprechende Immobilie leisten kann, geht in die Peripherie. Dort sind die Preise deutlich niedriger oder man bekommt für sein Geld deutlich mehr Platz. Gerade für Familien ist ein großer Garten heute viel Wert und so mancher Familienvater wird daher zum Langstreckenpendler.

Am Ende ist die Frage nach dem Traum Eigenheim immer eine sehr individuelle. Nehme ich weitere Wege zur Arbeit in Kauf, um mir das gewünschte Haus leisten zu können oder mache ich Abstriche und nehme mit einer kleineren Stadtwohnung vorlieb. Vielleicht muss es dann ja doch kein Eigentum sein, sondern es reicht eine schöne Wohnung zur Miete. Nach einer Übergangszeit kommt dann das berühmte Schnäppchen vielleicht doch noch. Auf der anderen Seite besteht die Gefahr, dass die Preise in den Metropolen weiter steigen. Nach einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln stellen die hohen Erwartungen an die künftige Preisentwicklung in den Metropolen eines der drei größten Risiken dar. Zwar bezieht sich die Studie auf die Effekte für Mietpreise, aber gerade in Metropolen werden Eigentumswohnungen im Zweifel auch gerne selbst genutzt und nicht vermietet. Damit zeigt sich auch sehr anschaulich, welche Risiken Immobilieninvestments aufweisen: Ist die kalkulierte Mieteinnahme nicht auf Dauer zu erzielen, kann auch die günstigste Finanzierung ein Fehlinvestment nicht vermeiden. An dieser Stelle muss man auch auf den oft vergessenen Faktor Klumpenrisiko eingehen.

Entscheidung fürs Leben?! Wer sich einmal die finanziellen Folgen eines Immobilienkaufs vor Augen führt, wird schnell blass, denn: Der Erwerb einer Immobilie ist das größte Klumpenrisiko, das Sparer im Laufe ihres Lebens eingehen können. Nicht nur, dass das gesamte frei verfügbare Vermögen dafür draufgeht, sondern dass die Immobilien auch noch zu großen Teilen fremdfinanziert sind – und das für viele Jahre. Allgemeine Lebensrisiken, wie Arbeitsplatzverlust oder Scheidung und Trennung können hier schnell zu existenzbedrohenden Problemen werden.

Und selbst wenn bis ins Alter alles gut geht: Die Deutschen hängen – im Gegensatz zu anderen Nationen – sehr an ihrer Immobilie und verabschieden sich selten zu Lebzeiten davon. Damit stellt eine Immobilie im Alter den größten Vermögensgegenstand dar – von dem man aber nicht leben kann. Ganz im Gegenteil: Unterhalt, Steuern und Gebühren kosten auch im Alter Geld und vermeintlich mietfreies Wohnen ist längst nicht gegeben. Auch das ist ein Faktor, den man sich als Immobilienkäufer vor Augen führen muss.

Das liebe Geld. Eines der haarigsten Themen bei der Immobilienfrage ist das Budget. Neben genügend Eigenkapital sollte auch die monatliche Rate passen. Dank der Wohnimmobilienkreditrichtlinie achten Banken aber vermehrt darauf, dass auch tatsächlich nichts schiefgeht – allerdings nicht unbedingt immer zum Vorteil des Kunden. Aufgrund zum Teil sehr rigider Auslegung erhalten Immobilien-Interessierte nicht immer die Finanzierungen, die sie gerne hätten. Ob das am Ende tatsächlich dem Verbraucherschutz dient, wird man wohl nie erfahren. Die Gefahr von Kreditübertreibungen besteht aufgrund des deutschen Systems mit Grundschuldbesicherung nicht.


Wohn-Riester – (k)ein Erfolgsmodell
Seit 2008 existiert neben der klassischen Riester-Rente auch der so genannte Wohn-Riester. Der Staat fördert damit die selbstgenutzte Immobilie – quasi als Ersatz für die abgeschaffte Eigenheimzulage. Je Berechtigtem beträgt die Förderung 154 Euro jährlich, zuzüglich bis zu 300 Euro pro Kind. Diese Zulagen müssen für die Tilgung Ihres Darlehens verwendet werden. Im Rahmen des Wohn-Riesters können bis zu 2.100 Euro jährlich an Tilgungszahlungen als Sonderausgaben von der Steuer abgesetzt werden. Allerdings muss ein Teil davon im Alter nachversteuert werden. Grundsätzlich gibt es zwei Wohn-Riester-Varianten: Ein Riester-Darlehen oder ein geförderter Kombi-Kredit aus Bausparvertrag und Darlehen. Ende 2016 gab es knapp 1,7 Millionen Wohn-Riester-Verträge – die meisten bei Bausparkassen. Aufgrund der Komplexität und der Inflexibilität der Verträge nutzen nur wenige Immobilienfinanzierer tatsächlich den Wohn-Riester. Ob am Ende tatsächlich finanzielle Vorteile durch die Nutzung eines solchen Vertrages bestehen, hängt von sehr vielen Faktoren ab, die wiederum nur ein Finanzierungsexperte überblicken kann. Im Regelfall funktioniert aber eine Immobilienfinanzierung auch ohne die Riester-Förderung, so dass auf den zusätzlichen Aufwand verzichtet werden kann.


Bei den Finanzierungsarten dominieren derweil weiterhin die klassischen Finanzierungsformen. Daneben haben auch Bausparkassen ihre Nische gefunden. Das Thema Wohn-Riester (siehe oben) hat sicher dazu beigetragen, aber auch abseits dieses staatlich geförderten Instruments geht es LBS und Co. gut. Das hängt auch mit dem unverändert guten Ruf der Branche zusammen.

Berater muss sein. Standardfinanzierungen werden heute weitgehend automatisiert abgewickelt und dadurch auch recht rasch über die Bühne gebracht. Sobald es komplizierter wird, kommen Immobilieninteressierte aber um fachkundige Beratung durch einen Finanzierungsberater nicht herum. Und kompliziert wird es bei Immobilien schnell einmal. Wie viele Lebensbereiche ist auch das Bauen und Leben durchreguliert. Neben klassischen Bauvorschriften müssen auch Umweltschutzrichtlinien und viele andere Dinge wie etwa eine KfW-Förderung beachtet werden, die während eines Kaufprozesses schnell einmal für Verzögerungen sorgen. Ein guter Berater kann hierbei ein wahrer Segen sein, denn als Immobilienneuling ist man hier schnell überfordert.


Kommentar von Marcus Rex, Managing Director/ Geschäftsführer PlanetHome Group GmbH

Anschlussfinanzierung, Forward-Darlehen oder doch verkaufen?
Darlehensmöglichkeiten nach Ablauf der Baufinanzierung

Die Abschlussrate der Immobilienfinanzierung steht an, doch die finanziellen Rücklagen decken die Restschuld nicht ab? In manchen Fällen lässt sich ein Verkauf der finanzierten Immobilie kaum vermeiden, da beispielsweise schlechte Zinskonditionen für eine sehr hohe letzte Rate sorgen. In diesem Falle ist die Erfahrung eines Finanzierungsexperten gefragt, der alternative und zur individuellen Situation passende Lösungen bereithält.

Zwei häufig gewählte und sinnvolle Möglichkeiten sind die Anschlussfinanzierung oder das Forward-Darlehen. Bei der Anschlussfinanzierung kann zwischen der Prolongation, d.h. einer Verlängerung des bisherigen Kredits zu neuen Konditionen und Zinsvereinbarungen, sowie einer Umschuldung gewählt werden. Die Umschuldung würde im Gegensatz zur Prolongation bei einem neuen Darlehensgeber und zu häufig rentableren Bedingungen erfolgen, kann jedoch zu erneuten Grundbuch- und Notarkosten führen.

Liegt der Ablauf der Zinsbindung noch in der Zukunft, empfiehlt sich ein Forward-Darlehen, mit dem sich die aktuell sehr günstigen Zinskonditionen für einen späteren Zeitraum sichern lassen – auch über mehrere Jahre hinweg. Vorteile dieser Finanzierungsoption sind der Ausschluss eines Zinsrisikos sowie eine feste Kalkulationsbasis für den Darlehensnehmer. Sinken die Zinsen wider Erwarten bis zum Einsatz des Forward-Darlehens, ist man jedoch an die vereinbarten und in diesem Fall schlechteren Konditionen gebunden.

Aber gibt es nicht auch Möglichkeiten einer staatlich geförderten Immobilienfinanzierung? Durchaus, allerdings kann die sogenannte Wohn-Riester kaum überzeugen und wird nur noch von wenigen Finanzdienstleistern angeboten. Das liegt vordergründig an der Komplexität des Produkts. Schwer durchschaubar und äußerst beratungsintensiv erzielt sie nur eine sehr geringe Abschlussquote.

Ob Anschlussfinanzierung, Forward-Darlehen oder doch der Verkauf der Immobilie die beste Lösung ist, zeigt ein objektives Gespräch mit den Experten von PLANETHYP –individuelle Finanzierungskonzepte zu besten Konditionen.

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Dieser Beitrag ist ein Stück aus Edvideo – dem Quartals-Magazin der Börsenblogger-Redaktion für Geldanlage und Lebensart. Erhältlich am Kiosk, als Online-Ausgabe oder im Abo. www.edvideo.info

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